分譲賃貸とは？一般的な賃貸との違いやメリット・デメリットを解説

お部屋探しの際に、分譲賃貸との言葉を目にした覚えがある方もいるでしょう。
分譲と聞くと持ち家のイメージがありますが、一般的な賃貸物件とはどのような違いがあるのでしょうか。
この記事では分譲賃貸の概要と一般的な賃貸物件との違い、メリット・デメリットを解説するので、お部屋を検討する際の参考にしてください。

分譲賃貸とは～一般的な賃貸との違い

分譲賃貸とはなにかの概要と、一般的な賃貸物件との違いを解説します。

分譲賃貸とは

分譲賃貸とは、もともと分譲マンションとして購入された物件が、購入者の事情で賃貸に出された形態を指します。
オーナーは、分譲マンションを購入した所有者であるのが一般的です。
同じマンション内でも、分譲マンションとして販売されている物件のオーナーとは異なります。
分譲マンションが賃貸に出される主な理由は、購入者が転勤などの事情で一時的に住めなくなったためです。
そのほかには、投資目的で購入した部屋を貸し出しているケースや、分譲として売り出したものの、売れ残ったために賃貸物件として活用されているケースもあります。

一般的な賃貸との違い

一般的な賃貸物件との違いで特徴的なのは、建物の品質です。
分譲マンションは長期間住み続けるマイホームとしての購入を前提に建てられた物件であるため、建物自体の構造がしっかりしています。
エントランスや廊下などの共用部分も、賃貸物件と比較してグレードが高い造りになっているのが一般的です。
共有施設としてパーティールームが付いている物件もあります。
一方、賃貸物件は投資を目的に建てられるケースがほとんどです。
投資した金額に対して、家賃収入から得られる利益を考慮して建てられます。
利益を出すためには、建物や設備にかける費用をできるだけ抑える必要があるでしょう。
そのため、分譲マンションと比べて防音性や耐震性などの建物の性能や、共有設備のグレードが劣る傾向にあります。

建物や設備のグレードが高い

分譲マンションは長期間の居住を前提に建てられているため、構造がしっかりしているのが特徴です。
頑丈で太い柱や梁を使用し、耐震性を高めています。
基本的な耐震基準をクリアするのは当然として、特別な建築方法によって、さらに耐震性を向上させている物件も少なくありません。
また、二重床や二重天井を採用し、天井や床に空間を作ることで、ほかの部屋に生活音が響きにくい仕様になっている物件もあります。
コンクリートの壁も厚く、防音性や遮音性が高い点もメリットです。
室内設備も最新モデルの製品が設置されていたり、床暖房やディスポーザー、食器洗浄機などが搭載されていたりする物件もあります。
マイホーム用として建てられているため、賃貸用のマンションよりもワンランク上の設備が整っている物件が多いのが魅力です。

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分譲賃貸のメリットとは

分譲賃貸の主なメリットは、建物や設備のグレードが高い点や管理体制が充実している点、居住者のマナーが良い点です。

管理体制が充実している

優れた管理体制や充実したセキュリティが、分譲賃貸のメリットです。
オートロックや防犯カメラなどの基本的なセキュリティ設備はもちろん、ピッキングの被害に遭いにくいディンブルキーが採用されているなど、防犯性に優れています。
ダブルロックや防犯センサー、合わせガラスなどの防犯設備が設置されている物件もあります。
管理体制もしっかりしており、管理人が常駐している物件が多い点もメリットです。
トラブルが発生したときや不明点を確認したいときに、直接相談できる窓口があると生活する上で心強いでしょう。
なかには、マンション内に24時間体制で警備員がいる物件もあります。

居住者のマナーが良い

一般的な賃貸物件とは異なり、分譲マンションはマイホームとして長期間住む前提で購入している居住者がほとんどです。
そのため、一生過ごす予定の方も多く、長期的な近所付き合いや暮らす環境を考慮して、ルールやマナーを守ろうとする気持ちがあります。
一般的な賃貸物件でもルールが守られ、美観が保たれている物件はあるでしょう。
しかし、居住者間で問題を起こしたくないという考えは、分譲マンションの居住者の方が強い傾向にあります。
そのため、分譲マンションはマナーが良い住民が多く、建物の美観も保たれており、居住者同士のトラブルが生じにくいとされています。
子どもを育てる環境としても適していると言えるでしょう。

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分譲賃貸のデメリットとは

分譲マンションの設備や環境の良い物件を賃貸で利用できる分譲賃貸ですが、メリットばかりではありません。
デメリットとして、家賃が高額である点や規約が二重で存在する点、契約が短期で切られる可能性がある点を解説します。

家賃が高い傾向にある

イレギュラーな事情で貸し出されるケースが多く、物件自体が少ないうえに、見つけた場合でも家賃が高い傾向にある点はデメリットです。
分譲賃貸ではローンを利用してマンションを購入した所有者がオーナーである場合が多く、オーナーは住んでいなくても住宅ローンを返済し続けなければなりません。
オーナーが高めに家賃を設定しているのではなく、一般的に月々のローンの返済額をもとに設定しています。
月々の返済額は決まっているため、家賃を下げる交渉は難しいでしょう。
物件自体のクオリティの高さも、一般的な賃貸物件より家賃が高くなる理由の一つです。
物件の購入金額が高額で月々の返済額が高ければ、その分家賃も高額になる傾向にあります。

二重の規約がある

マンション自体の規約だけでなく、オーナー独自の規約が存在する点はデメリットです。
賃貸物件には入居者全員が守るべきルールとして、管理組合が定めた管理規約などがあります。
分譲賃貸の場合は、それにくわえてオーナーが独自に定めた規約もあり、規約が二重に存在する点に注意が必要です。
たとえば、マンション全体ではペットの飼育が認められていても、オーナーが認めていない場合があります。
ほかの居住者がペットを飼っていても、オーナーと契約を結んだ以上、ペットの飼育はできません。
マンション全体の規約を守るだけでなく、オーナーとの規約も守る必要があるため、ほかの居住者よりも条件が厳しい場合もあります。
トラブルを避けるためには、両方の規約をしっかり確認しておく必要があります。

定期借家の場合は要注意

定期借家として契約した場合は、短期間で退去を迫られることがあります。
一般的な賃貸借契約では、普通借家契約を交わします。
普通借家契約は通常2年程度の契約期間を設けるものの、借主が希望すれば自由に更新できる契約です。
よほどの理由がない限り、貸主は更新を断れないため、借主は希望どおり長く住み続けることができます。
一方、定期借家契約では原則的に契約を更新できません。
分譲賃貸では、オーナーの転勤などで一時的に住めない期間限定で貸し出されるケースが多数あります。
所有者が戻ってくる前提で貸し出される場合は、部屋を明け渡してもらうために定期借家契約にすることがほとんどです。
契約の種類を確認せず更新できるつもりでいると、契約期間の終了に伴い退去せざるを得なくなることがあります。

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まとめ

分譲賃貸とは、元は分譲用であった物件が、賃貸物件として取り扱われている状態です。
メリットとして、長期居住を前提に建てられているため、設備や環境が良い傾向にある点が挙げられます。
デメリットは、家賃が高い物件が多く、物件全体とオーナー独自のものとで規約が二重に存在する点です。
定期借家で契約した場合は、短期間で退去しなくてはならない場合があるので注意しましょう。