賃貸の瑕疵物件とは？訳あり物件の物理的と心理的とはどのようなものか解説

賃貸物件をお探しの方には、借りた部屋や建物になんらかの問題があったらどうしようと考える方もいるのではないでしょうか？
そういった物件は瑕疵物件、最近では事故物件と言われていて、種類は4種類あり、不動産会社は告知する義務もあります。
この記事では瑕疵物件とは何か、また訳あり物件の物理的・心理的とはどのようなものか解説していきます。

賃貸の瑕疵物件の訳ありとは？種類は4つ

瑕疵物件とは賃貸物件である土地や建物自体に何らかの問題があるとされる物件を言います。
瑕疵物件には種類があり、物理的・心理的・法的・環境的の4つです。
この記事では物理的と心理的について解説します。

瑕疵物件とは品質や性能を備えてない物件をいう

瑕疵とは欠陥住宅を指し、通常備えているべき品質や性能が欠如している物件です。
明らかに傾いていたり、外壁や内壁が剥がれていたり、アスベストが使用されていたりと、建物や土地に関する問題があります。
そのほかには、過去に自殺や他殺などで人が亡くなった場合がある物件なども含まれます。

訳あり物件は家賃が安い場合がある

瑕疵のある訳あり物件は、他の物件と比較して人が集まりにくいのが現状です。
住んでくれる方がなかなか決まらないと、オーナーや管理会社も困ってしまいます。
そのため、訳あり物件は家賃を他の同じ条件の物件の相場よりも一時的に安く設定している場合があります。
不自然に安い物件には注意が必要です。
リフォームや修繕をおこなうことで瑕疵が解消される物件は、最新の設備やおしゃれな内装が特徴です。
あまり気にしない瑕疵であれば、安く借りられるためお得と言えるでしょう。

種類は4つ

瑕疵物件には4つの種類があり、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵があります。
物理的瑕疵と心理的瑕疵については次で解説しますので、ここでは法的瑕疵と環境的瑕疵について述べます。
法的瑕疵物件とは、法的に不備を抱えている物件のことです。
たとえば、建築確認を行わずに改築した場合や、消防法に違反してスプリンクラーなどの設備を備えていない場合です。
これらが原因で死傷事故が発生した場合、オーナーの責任が問われます。
環境的瑕疵物件は、不快に感じる施設が近隣に存在するケースです。
たとえば、墓地や火葬場、下水処理場、刑務所、原子力発電所、風俗店などが挙げられます。
また、鉄道や工場の騒音や異臭がある場合や、近くにゴミ屋敷が存在し、借り手が不快に感じる場合も含まれます。

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賃貸の瑕疵物件で物理的とはどのようなものか

物理的とは、建物やその周りの敷地に問題や欠陥がある場合です。
目視できるものなら良いのですが、アスベストの使用など目で見てもわからず、体調が変化してわかるようなものもあります。
その内容は必ず契約書や重要事項説明書に記載しなくていけません。

建物に欠陥がある

建物に欠陥がある場合、古い建物ではアスベストが使用されていたり、耐震強度が不足していることがあります。
また、シロアリや雨漏りによる被害、外壁や内壁のひび割れ、排水管の詰まりによる故障も問題です。
ただし、普通に生活していて付いた床の傷や、年月による建具の摩耗は瑕疵の対象外です。

土地に欠陥がある

土地に欠陥がある場合とは、地中にゴミが埋められている、有害物質が土壌を汚染している、地盤沈下によって建物が傾いているなどが考えられます。
内見の際に目視で確認できる問題であれば、その物件を避けることができますが、地中や土壌の問題は確認が難しいため、気になる点があればオーナーや不動産会社に確認することが重要です。

契約書や重要事項説明書に記載されている

物理的瑕疵はすでに把握されていることがほとんどなので、オーナーや不動産会社は契約不適合責任を問われないように、契約書や重要事項説明書に必ず記載することが求められています。
さらに、契約時には口頭でしっかりと伝えられます。
場合によっては、告知事項のみを記載した別の書類が用意され、覚書を交わすこともあるため、安心です。

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賃貸の瑕疵物件で心理的とはどのようなものか

心理的な瑕疵物件には告知義務があり、令和3年に公表されているガイドラインによって内容は決められています。
特殊清掃が入った場合には3年間の告知義務がありますが、告知しなくても良い場合でも、聞かれたらきちんと答えてくれます。

瑕疵物件の心理的とは

心理的瑕疵とは、その部屋で事件や事故によって死亡者が出た場合、例えば自殺や他殺、死亡後に発見されるまでに時間がかかった物件を指します。
このような物件は一般的に嫌悪されがちです。
借り手が感じる瑕疵は人それぞれ異なり、生活スタイルによって何がストレスになるかも異なるため、難しい問題です。

環境的が心理的になる場合もある

環境的瑕疵物件は、心理的瑕疵となる場合もあります。
たとえば、火葬場や墓地、刑務所などが周辺にある場合、実害はないものの、借りる側がどのように感じるかが問題となります。
不快に感じる部分は人それぞれで、近くに繁華街があることを嫌だと思う人もいれば、夜も明るくて安心だと感じる人もいるでしょう。
遊技施設や風俗店などは法令で建設を制限されているため、避けたい場合はそうした施設が建設されない地域を選ぶことが重要です。

告知する方法に明確な基準はない

契約の際には、契約書や重要事項説明書に告知する必要がありますが、明確な基準やルールが定められているわけではなく、不動産会社によって記載の仕方は異なります。
契約時には口頭での説明もありますが、不明点や疑問がある場合は必ず質問しましょう。
不動産会社や売主には、正確に答える義務があるため、包み隠さず答えてくれるでしょう。
また、建物内で事故が発生した場所を知りたくない方もいます。
そのような内容を知りたくない場合は、事前に伝えておくことで無理に説明されることはありません。

告知義務あり

以前は、事件性がない場合でも、人が亡くなっている場合にはすべて告知する必要があるとされていました。
しかし、そのために高齢者や持病を持つ方の入居が避けられ、住まい選びに支障をきたすことがありました。
そこで、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が国土交通省の不動産・建設経済局、不動産業課から公表されます。
このガイドラインにより、日常生活のなかで自然に予想される老衰、自然死や不慮の死については、原則として告知は不要となりました。

3年間告知する決まり

孤独死などで長期間発見されず、壁や床に汚れが付着し、害虫が発生した場合、特殊清掃の対象となった際には3年間の告知義務があります。
一方、共用部分で発生した場合には告知義務はありません。
しかし、3年が経過して告知が不要となった場合でも、入居者が質問すれば、包み隠さず答えてくれます。
また、社会的影響が大きく、入居者が知っておくべき事情があるとオーナーや不動産会社が判断した場合には、告知がおこなわれます。
もし告知がされず、住んでから近隣の人から聞いた場合には、オーナーや不動産会社に対して訴えることが可能です。

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まとめ

賃貸の瑕疵物件には4種類あり、物理的とは建物や土地に欠陥があるものです。
心理的とは部屋で自殺や他殺など人が亡くなっている物件や環境的である火葬場や墓地などが近くにあるなど借りる側が不愉快に感じるものも入ります。
告知義務は3年経ったら伝えなくても良いですが、知りたい場合はオーナーなどに聞けばきちんと答えてくれます。
気になる場合はしっかりと確認してから契約するようにしましょう。