2年契約の賃貸借契約を途中解約できるのか？違約金や注意点についても説明

アパートやマンションなどの賃貸物件の契約期間は、2年間と定められているのが一般的です。
転勤や家庭の事情により契約期間の途中で退去しなければならない場合、困惑するケースが起こり得ます。
この記事では、2年契約の賃貸借契約を途中解約できる事例のほか違約金や注意点についてもご説明いたしますので、賃貸物件を退去予定の方はお役立てください。

2年契約の賃貸借契約を途中解約できる事例

賃貸物件に入居するときは賃貸借契約書を締結しますが、契約書において賃貸住宅の契約期間を規定しているケースが多いでしょう。
また、途中解約に関する取り扱いについて規定している契約書も珍しくありません。

2種類の契約書

賃貸借契約書には普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、契約期間の取り扱いが異なります。
自分が入居しているアパートやマンションなどの賃貸物件に係る契約書について、内容をチェックしてみましょう。
普通借家契約は、契約期間が満了しても借主が引き続き居住を望んだときには更新できる仕組みです。
オーナーから解除を言い渡されたとしても借主には断る権利があり、通常は同じ条件で居住できます。
一方の定期借家契約においては、契約期間が満了した時点で借主は退去しなければなりません。
借主が住み続けるには、オーナーからの許可が必須になります。
ただし再契約の際には、家賃が大幅に高くなるなど条件が変わる可能性があるので気を付けなければなりません。

解約条項

契約書において解約条項が規定されているときは、契約書に基づいて途中解約が可能です。
普通借家契約では、解約告知期間として1〜2か月前に事前通知するよう定められています。
解約申入書により、1〜2か月前にオーナーへ事前通知を入れましょう。
ただし、不動産会社が仲介していない物件になると、契約書に解約条項を規定していないケースもみられます。
解約条項が規定されていないときには、借主側からの途中解約は認められません。
期間が満了する前に退去したい事情が発生した時点で、オーナーと交渉して理解を得る必要があり、合意を得られなければスムーズな解除は困難です。
一方の定期借家契約においては、借主側からの途中解約は基本的に認められません。
したがって、退去してから期間が満了するまで、家賃を請求される可能性があります。
例外として途中解約が認められているのは、居住用として使用している物件のうち床面積が200㎡未満のケースに限られます。
該当する物件で、解除の理由が病気や転勤、親族の介護などのときには認められる可能性が高いので、オーナーや不動産会社へご相談ください。

契約期間が定められていないケース

契約書において、契約期間が定められていないものもあります。
契約期間が定められていないときの途中解約については、民法に基づいて取り扱い、退去したい日の3か月前に申し入れなければなりません。

即時解約

解約告知期間までの事前通知により途中解約できるケースは多いですが、急に転勤を命じられるなど、解約告知期間を過ぎてしまうこともあるでしょう。
解約告知期間を過ぎると契約違反とみなされて、違約金を請求される可能性があります。
ただし、サラリーマンの方にとって、転勤命令は避けられない事情です。
解除の理由によっては、オーナーからの理解を得られるかもしれません。
途中解約が必要になったときには、オーナーに対して丁寧に事情を説明し、理解を求めましょう。

短期解約

契約期間が定められている普通借家契約であっても、契約書において短期解約の違約金が設定されているケースがあります。
たとえば1年未満の解約に対して設定されているのに対し、半年ほどで解約しなければならなくなったときには、告知期間前に事前通知をおこなっても違約金を請求されるでしょう。
ただし、即時解約と同様にオーナーからの理解を得られると、支払いを免れるかもしれません。
困ったときにオーナーからの理解を得られるよう、日頃から良好な関係を築いておくのが重要なポイントです。

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2年契約の賃貸借契約を途中解約するときの違約金

契約期間が定められている普通借家契約であっても、事前通知が解約告知期間を過ぎたときには違約金を請求される可能性があります。
ここでは違約金についてや発生する事例、相場の金額をご説明します。

違約金とは

違約金とは、契約による約束を履行しなかったときに求められる罰金です。
2年契約の賃貸借契約を期間満了前に解約する行為も、契約書の内容によっては、約束している事項を履行しなかったと判断される可能性があります。

違約金が発生するケース

ほとんどの契約書では違約金の取り扱いについて規定されており、約束を交わしている以上、借主は支払いを拒めません。
なお、契約書で規定されていなくても、民法上の損害賠償責任に基づき損害賠償を請求される可能性があります。
アパートやマンションなどの賃貸物件のオーナーは、空室が発生して家賃収入を得られなくなるリスクを恐れています。
できるだけ長く住んでもらううえで、短期間での解約に対して違約金を設定しているケースは珍しくありません。
また、退去に際しての事前通知が解約告知期間を過ぎたときも違約金を請求されるでしょう。

違約金が発生しないケース

賃貸借契約書に規定されていなければ、通常のケースでは違約金は発生しません。
また、建物は老朽化が進むと、建て替えや解体が必要になります。
建て替えや解体するうえでオーナーから退去を求められたときには、契約書の定めに関わらず支払う義務はありません。
なお、オーナーからの申し出は、原則として半年前までにおこなうよう定められています。
一方で、家賃の滞納や騒音トラブル、ペット不可の物件での飼育、居住用の物件を事業用に使うなどの行為は契約違反に該当します。
退去を命じられるとともに違約金の支払いを求められる可能性が高いので注意してください。

相場

国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書では、違約金は30日分の賃料と規定されており、ほとんどの賃貸借契約書において採用されています。
ただし、稀に家賃の2か月分などはるかに高く設定している契約書があるため注意が必要です。

オーナーとの関係

違約金が発生するケースになると、借主は拒めないのが基本的な取扱いになります。
家賃の滞納、騒音トラブルなどのルール違反によりオーナーとの信頼関係が崩壊しているケースでは、契約書に基づき違約金を請求されるでしょう。
転勤や親の介護など、やむを得ない事情に対して理解を示すオーナーは多数存在します。
したがって、オーナーとの信頼関係を維持していると、違約金が発生するケースは少ないのが実態です。

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2年契約の賃貸借契約を途中解約するときの注意点

2年契約の賃貸借契約を期間満了前に解約する際の注意点として、契約書の内容確認があげられます。

契約期間の確認

賃貸借契約書で契約期間の定め（1年未満も含む）の有無を確認するのが重要なポイントになります。
なお、契約期間が定められていないケースや普通借家契約で契約期間が1年未満のものは、取り扱いが通常と異なる点に注意しましょう。

解約申入書

契約書によって異なりますが、解約を希望するときには、解約を希望する日の2か月前か1か月前に退去予告が必要と規定されています。
なお、事前通知は電話やメールではなく、入居にあたって渡されている解約申入書を用いるのがポイントです。
解約申入書は契約書に様式が規定されているケースが多く、トラブルを回避するうえでも、指定の様式を使用してください。

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まとめ

賃貸借契約書を締結するときには、退去も想定して、さまざまな角度から丁寧に記載内容を確認するのが重要なポイントです。
アパートやマンションなどの賃貸物件に入居している方は、この機会に契約書を確認して退去する際に備えましょう。