賃貸物件の定期借家契約とは？途中解約や契約更新できない理由も解説

賃貸物件の契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
一般的には普通借家契約を利用することが多いため、他の契約方法を知らないという方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、定期借家契約の賃貸物件に関心のある方のために、定期借家契約の特徴や、中途解約の可否、契約更新について詳しく解説します。

賃貸物件の定期借家契約とは？その特徴や背景

定期借家契約は、あらかじめ定められた契約期間が満了すると自動的に終了するタイプの賃貸借契約です。
つまり、物件を借りる際に最初から契約期間が決まっており、その期間が終わると契約も終了し、借主は退去しなければなりません。

普通借家契約との違い

定期借家契約と一般的な普通借家契約の最大の違いとは、契約期間が満了すると必ず契約が終了する点です。
普通借家契約は通常2年ごとに更新され、借主が希望すれば継続して住むことができます。
また、普通借家契約では契約期間を1年未満とすることはできませんが、定期借家契約では「定期借家3か月」など1年未満の契約も可能です。
定期借家契約では、契約時に借りる期間が決まっており、契約期間が終了すると原則として借主は退去する必要があります。

定期借家制度がつくられた背景

2000年に定期借家制度が施行されるまで、賃貸借契約は普通借家契約のみでした。
普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り、借主からの契約更新を拒めません。
このため、マンションの一部だけを貸したい方や、転勤などで自宅を一定期間だけ貸したい方のニーズに対応できないという問題がありました。
この問題を解決するために、「定期借家制度」が導入されています。
この制度では、契約期間が終了すると借主は退去するため、一定期間だけ住人がいない物件を気軽に貸し出せるようになり、賃貸物件を探している方にとっても選択肢が広がっています。

定期借家契約のメリット

短期契約が可能
定期借家契約では、貸主が自由に契約期間を設定できるため、3か月や半年といった短期契約が可能です。
これは、期間が限定される転勤や、持ち家の建て替え・リフォームの間の仮住まいとして利用する場合に便利です。
賃貸物件の選択肢が広がる
定期借家契約では、貸主が自らの居住用に建てたり、購入したりした一戸建てや分譲マンションを一定期間のみ貸し出す場合もあります。
これにより、比較的新しく、一般的な賃貸物件にはない充実した住宅設備を備えた物件を借りることが可能です。
新しい物件や広めの物件が多いため、一般的な賃貸物件よりも選択肢が広がります。
分譲マンションや一戸建てなど、設備が整った広さのある物件を借りたい場合は、定期借家契約の物件も候補に入れると良いでしょう。
家賃が相場より低い場合もある
たとえば、建て替えや取り壊しが予定されている物件などは、期間が限定されるため、家賃が相場よりも低く設定されることがあります。
さらに、定期借家契約では、迷惑行為などでルールを守らない入居者がいた場合、契約期間の終了とともに契約を終了できるため、住環境の質が保たれています。
また、礼金や敷金がかからないこともあり、初期費用や家賃が高くて諦めていた方も好条件で借りられるかもしれません。

定期借家契約のデメリット

原則として再契約はできない
定期借家契約では、契約期間が終了すると物件を退去しなければならないことが原則です。
たとえ、トラブルなく生活していて継続して住みたいと希望しても、貸主の判断によっては、再契約ができないことがあるので注意が必要です。
原則として途中解約ができない
定期借家契約では、基本的に契約期間内の解約は認められていません。
そのため、物件に不満があって途中で引っ越したくなっても、契約期間が終了するまでは引っ越しができないです。
ただし、契約時に中途解約が可能な特約が含まれている場合は、契約期間内での引っ越しも可能です。
契約時にこの点をしっかり確認しましょう。

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定期借家契約した賃貸物件の中途解約はできるのか

定期借家契約では、原則的に中途解約は認められていません。
契約満了前に解約した場合、残りの期間の家賃が請求されることがあります。
ただし、特定の条件を満たせば途中解約が可能な場合もあります。

1. 解約権留保特約を利用する

原則として、期間が定められている建物の賃貸借契約は中途解約ができませんが、事前に「解約権留保特約」を結んでいる場合は中途解約が可能です。
また、定期借家契約では、この特約がなくても中途解約が認められる可能性があります。

2. 中途解約権を行使する

借主が「中途解約権」を行使することで、特約がなくても途中で解約が可能です。
ただし、中途解約権を行使するためには、以下の3つの条件を満たす必要があります。
下記の条件をすべて満たしていれば、借主は貸主に対して1か月前に予告することで、中途解約が可能です。
①居住目的で使用している
事業用の店舗では、中途解約権を行使できません。
行使できるのは、建物を居住目的で使用している場合に限ります。
ただし、店舗と住宅を兼用している場合は、中途解約権を行使できます。
この場合は、店舗の一部を住居として使用していれば問題ありません。
②床面積が200㎡未満であること
居住用の建物の床面積が200㎡未満であることが条件です。
店舗と住居を兼用している場合も、全体の床面積が200㎡未満である必要があります。
契約時の書類で確認しておきましょう。
③やむを得ない事情があること
病気や遠方への転勤など、やむを得ない事情でその場所を使用し続けることが困難な場合も、中途解約権の行使が認められます。
この事情が認められるかどうかは、貸主や弁護士、裁判所の判断によりますが、一般的には「部屋を借りる時点で予測できない事態」に該当する場合です。

3. 違約金を支払う

契約期間の残りの賃料を違約金として支払うことで、中途解約が可能です。
たとえば、契約終了まで5か月残っている場合、5か月分の賃料を一括で違約金として支払うことで中途解約ができます。

中途解約できない場合のコスト削減方法は？

中途解約できないことが分かった場合のコスト削減方法をご紹介します。
まずは、貸主に相談してみましょう。
法律上は中途解約が難しくても、貸主が同意すれば可能です。
お願いする際には、以下の点を伝えると良いでしょう。

●中途解約が避けられない理由
●希望する解約時期
●解約時の金銭条件

交渉のポイントとしては、数か月の賃料を支払う意思があること、一括で支払う意向があること、解約時期を新規入居者が多い3月前後に設定することなどを伝えると良いでしょう。
貸主に寄り添ったお願いをすることで、合意してもらえる可能性が高まります。
次に、引っ越し先をフリーレント物件にすることで、賃料の二重払いを避けることができます。
フリーレント物件は、契約初期の数か月の賃料が無料になる物件です。
ただし、契約期間内の解約には違約金が発生する場合があるため、短期間での再転居を考えている方には向きません。
また、管理費や共益費が別途発生することにも注意が必要です。

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定期借家契約した賃貸物件の更新は可能？

原則的に定期借家契約の更新はありません。
後々のトラブルを避けるため、貸主には「賃貸借契約に更新はなく、期間満了により終了する」ことを公正証書などで作成し、交付・説明することが法律で義務付けられています。
同じ物件に住み続けたい場合は、更新ではなく、貸主の了解を得て再契約を結ぶ必要があります。
家賃の滞納などがある場合、貸主の了承が得られないこともあります。

その場合は、再契約ができないため注意が必要です。

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まとめ

定期借家契約とは、契約期間の更新がない賃貸借契約で、期間を延ばす場合は再契約が必要となります。
メリットとして短期契約が可能で、物件の選択肢が広がる一方、再契約や途中解約が原則不可であるデメリットも存在します。
定期借家契約についてしっかりと理解した上で、ご自身のライフスタイルに合った賃貸物件選びに活用しましょう。