賃貸物件の主な初期費用とは？敷金・礼金・仲介手数料の役割を解説

賃貸物件を借りる際には、月々の「家賃」だけでなく、敷金、礼金、仲介手数料など、入居前にまとまった金額が必要となります。
これらをまとめて、「初期費用」と呼ぶことを知っていても、その内容について理解が曖昧な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回の記事では、主な初期費用である敷金、礼金、仲介手数料の役割や特徴、相場などを解説していきます。

賃貸物件の初期費用のひとつ！「敷金」とは

敷金とは、賃貸物件の初期費用のひとつであり、家賃滞納や物件損傷など原状回復のために、管理会社や大家さんに預けるお金です。
家賃滞納や物件損傷などがなければ、退去時に全額または一部が返金されます。
敷金は、入居者と大家さんの信頼関係を築く重要な制度で、トラブル回避に役立ちます。

保証金と敷金の違い

保証金は、原状回復費用などに充てられ、残った分は返金されるため、敷金とほぼ同じ目的で大家さんに預けるお金です。
ただし、敷金の場合は修繕費用などを差し引いた残額が返金されますが、保証金には「敷引き」という特約が付いていることがあり、敷引きとして取り決めた一定額は返金されません。

敷金の相場は家賃の0～2か月分

敷金の金額は契約内容により異なりますが、一般的には家賃の0～2か月程度です。
以前は家賃の2か月分が多かったものの、最近では減少傾向にあります。
賃貸物件によっては敷金ゼロの場合もあります。
敷金ゼロの仕組み
敷金ゼロにはいくつかの要因があります。
たとえば、大家さんが早く入居者を見つけたい場合や、家賃を高く設定することで敷金礼金をゼロにするプランもあります。
また、退去時にクリーニング費用として別途支払う契約もあります。
初期費用を抑えられるというメリットがありますが、契約書を確認しておきましょう。
敷金ゼロの注意点
敷金ゼロの賃貸物件には注意が必要です。
たとえば、騒音や設備に問題がある可能性や、途中解約で違約金が発生する場合もあります。
内見をしっかりおこない、周辺の相場と比較して費用面の条件が良すぎるのであれば、その理由を確認したほうが良いでしょう。

敷金は返ってくる？

敷金は、物件に問題がなければ全額または一部返金され、家賃滞納や原状回復にかかった修繕費があれば、その額が差し引かれた残額が返金されます。
入居時に目立つ傷は証拠として写真を撮っておくとよいでしょう。
きれいに使っていても、クロスやフローリングの張り替えなどがおこなわれた場合は、敷金の一部が修繕費用として請求されることもあります。
契約書に記載がある場合、退去時の交渉は難しいため、事前に不動産会社に確認しましょう。
敷金が返ってくる事例
経年劣化や通常使用による損耗は大家さん負担です。
具体例としては、下記が挙げられます。

●テレビや冷蔵庫の背面の電気焼けによる黒ずみ
●フローリングや壁紙の日焼け
●網戸や障子の張り替え
●耐用年数が過ぎた機器の交換
●壁のピン跡

敷金が返ってこない事例
故意や過失による汚れや傷は入居者の負担です。
具体例としては、下記が挙げられます。

●タバコのヤニ汚れ
●キャスターつきの椅子によるへこみ
●飲み物や食べ物のシミ
●ペットのひっかき傷
●壁のくぎ穴

経年劣化や通常消耗の認識違いや、故意・過失の判断が難しい場合、特約に関するトラブルが発生する可能性があります。
原状回復費用を抑えるためにも、事前に確認しておきましょう。

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賃貸物件の初期費用のひとつ！「礼金」とは

礼金とは、入居者が大家さんに「お礼」として支払う、賃貸物件の初期費用のひとつです。
これは、戦後の住宅不足時代に「貸してくれてありがとう」という感謝の意味を込めた慣習が広まりました。
礼金はお礼として支払うため、退去時に返還されることはありません。

礼金と敷金の違いは？

礼金と敷金の違いは、お金が返金されるかどうかです。
礼金は、入居時に入居者が大家さんに支払うお金で、返金されません。
一方で、敷金は、家賃の不払いや物件の損傷修理のために預けるお金で、退去時に返金されることがあります。

礼金の相場は家賃の1～2か月分

礼金の相場は一般的に家賃の1～2か月分で、地域によっても異なります。
最近では、礼金ゼロの賃貸物件や、礼金ゼロ・敷金ゼロの「ゼロゼロ物件」も増えており、初期費用を抑えたい方には魅力的です。
礼金ゼロの注意点
礼金ゼロの賃貸物件は、初期費用が安く済む一方で、月々の家賃が高めに設定されていることがあります。
また、短期解約時に違約金が発生することもあるため、注意が必要です。
短期間での退去を考えている場合は、事前に入居条件を確認しておきましょう。
また、保証会社が必須で「保証金」を支払う必要がある場合や、「ハウスクリーニング代」や「ルームクリーニング費用」などが追加されることもあります。
契約時には費用項目をしっかり確認し、対策を考えておきましょう。

礼金には消費税がかかる？

居住用物件の礼金は非課税です。
これは、法人が借りる社宅や社員寮も同様です。
しかし、事業用物件（事務所や店舗）では礼金は消費税の課税対象となります。
また、居住用物件の家賃に含まれない駐車場契約も消費税の課税対象です。

礼金の交渉は可能！しかし無理な交渉はNG

礼金の値下げ交渉は可能です。
契約する意思を示し、謙虚な姿勢でお願いすれば、値下げに応じてもらえることがあります。
しかし、強引な交渉は印象が悪くなり、入居を断られることもあります。
不動産会社の担当者に「過去に値引きに応じてもらえたケースがあるか」を確認し、前例がない場合は他の項目での交渉を考えるのが良いでしょう。

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賃貸物件の初期費用のひとつ！「仲介手数料」とは

賃貸物件を探すときには、不動産会社を何度か訪れ、担当者から物件のご紹介や内見のサポートを受けます。
仲介手数料とは、契約が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
賃貸物件の初期費用のひとつとなっています。

仲介手数料の相場は不動産会社によって異なる

仲介手数料の相場は不動産会社によって異なりますが、自由に設定できるわけではありません。
仲介手数料の上限は「家賃の1か月分＋消費税」です。
これは「宅地建物取引業法」により定められており、不動産会社が受け取ることができる最大の金額です。
仲介手数料は成功報酬のため、契約が成立しない限り発生しません。
また、下限にはとくに規定がないため、場合によっては半額やそれ以下に設定されることもあります。

共益費や駐車場代にも仲介手数料はかかる？

仲介手数料は、あくまで「家賃」に対する金額です。
共益費や管理費を含めて請求することは違法となります。
しかし、駐車場代については例外で、駐車場の仲介手数料がかかっても違法ではありません。
契約時には、自ら金額を計算し、納得のいく請求額か確認しましょう。

仲介手数料を抑える方法は？

人気の低い賃貸物件であれば、仲介手数料が安い可能性があります。
また、企業の福利厚生サービスを利用することで、仲介手数料の割引を受けられることもあるため、勤務先の福利厚生を確認してみるとよいでしょう。
また、仲介手数料無料の賃貸物件も存在します。
仲介手数料無料の仕組み
仲介手数料無料の賃貸物件には、大きく分けて3つのケースがあります。

●不動産会社が物件を借り上げて管理するサブリース物件
●大家さんが直接管理している賃貸物件
●大家さんが仲介手数料を負担するケース

大家さんが仲介手数料を負担するのは、長期間借り手が見つからない物件などで、仲介手数料を全額または半額負担して入居を促す場合です。
仲介手数料無料の注意点
仲介手数料無料のメリットは初期費用の節約ですが、お得に見える賃貸物件には何らかのデメリットがあることもあります。
内見時には周辺環境も含めてしっかり確認しましょう。
そのため、仲介手数料が無料なことには何かしらの理由があるため、必ずしもメリットであるとはいえません。

そのため、契約する前に内容をしっかり確認し、納得したうえで手続きを進めましょう。

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まとめ

賃貸物件の初期費用として敷金、礼金、仲介手数料があり、それぞれの役割や特徴があります。
敷金は、家賃滞納や物件損傷への保証として預け、問題なければ返金されますが、礼金は感謝の意味で支払い、返金されません。
仲介手数料は不動産会社への成功報酬となっており、仲介手数料無料の賃貸物件も存在しますが、事前にしっかり契約内容を確認することが重要です。