賃貸物件の専有面積とは？計算の方法や一人暮らし向けの面積をご紹介

賃貸物件で入居者がある程度自由に利用できるのは、専有面積に含まれるエリアに限られます。
生活する人数が多いほど広い専有面積が必要になりますが、一人暮らしではどれだけの面積が必要なのか、気になる方もいるかもしれません。
今回は、賃貸物件における専有面積とは何か、専有面積の計算方法や一人暮らしにおける専有面積の目安についてご紹介します。

賃貸物件における専有面積とは

賃貸物件を探すときは、専有面積と呼ばれる面積をもとに部屋を探すのが一般的です。
専有面積とは、賃貸物件などにおける専有部分として使える部分の面積を指します。
賃貸物件には、専有面積に含められない部分もあるため注意しましょう。

専有部分とは

賃貸物件における専有部分とは、集合住宅のうちの1戸において、その住戸の居住者だけが使用できる専用の部分を指します。
たとえば、居室やそれに付随するリビング、キッチン、バス・トイレなどの水回りなどです。
それ以外の集合住宅の住人全員で共同で使用する部分を共用部分と言い、専有部分ほど自由に使うことはできません。
また、住戸に付随するように見える設備のなかにも、専有部分ではない共用部分が存在します。

専有面積に含まれない設備とは

住戸の壁に囲まれたスペースであれば、居室などの生活空間だけでなく、水回りや収納スペースなども基本的には専有面積に含まれます。
一方で、住戸の壁の外側にあるスペースについては共用部分となり、専有面積には含まれません。
また、配管を収納するパイプスペースは住戸の外にあるケースも内部にあるケースもありますが、そのいずれにおいても専有面積の対象外です。
同様に、ガスや水道、電気などの検針メーターを収めたメーターボックスも専有面積には入りません。
玄関の内部は専有面積の一部ですが、玄関の外側にあたる玄関ポーチについては専有面積に入らない共用部分です。
さらに、ベランダやバルコニーについても住戸に付随しているように見えるものの、専有面積には入りません。
ほかにも、ロフトや床下収納は、一定の条件下では専有面積に算入されませんが、特にロフトについては注意が必要です。
建築基準法では、ロフトが「天井の最も高い部分が1.4mを超える場合」「面積がその真下の階の床面積の2分の1以上になる場合」のいずれか一方でも超える場合、それは単なる収納スペースではなく「居室」と見なされ、専有面積に算入されることがあります。
このように、ロフトの広さや高さによっては専有面積に含まれるケースもあるため、物件情報で「ロフト付き」とあっても、その扱いを確認することが大切です

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賃貸物件における専有面積の計算方法

賃貸物件における専有面積は、どの物件でも同じように計算しているわけではありません。
専有面積には、壁芯面積と内法面積の2種類の計算方法が存在します。
どちらの計算方法を採用しているかによって、同じ賃貸物件でも専有面積の表示が異なる点に注意が必要です。
採用されている計算方法がどちらなのかについては、不動産会社の担当者に確認してみると良いでしょう。

壁芯面積

壁芯面積とは、賃貸物件にある壁の厚みの中心部分を壁芯として、その壁芯の部分を基準に面積を求める計算方法です。
内側の壁の厚みも専有面積に含まれるため、実際に居室空間として使用できる面積は少なくなります。
「不動産の表示に関する公正競争規約」では、分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積を原則壁芯面積で表記するよう定めています。
新築分譲マンションについては、建設中に売り出すために壁芯の状態でしか正確な面積を確認できません。
建設が終了してからの面積が計画上の面積と異なったときにトラブルになるのを防ぐため、分譲マンションでは壁芯面積が用いられる傾向があります。
最初から壁芯面積で表示するよう定めておけば、内法面積との混同も防げるため、分譲マンションでは壁芯面積をメインに使用していますが、賃貸物件はその限りではありません。

内法面積

内法面積とは、壁の内側のみをもとに専有面積を計算する方法です。
つまり、実際に専有部分として使用できる部分のみを専有面積に含めている方法になります。
分譲マンションでも、中古物件であれば内法面積が用いられていることが多いでしょう。
中古マンションは、内法面積を「登記面積」だと記載することにより、広告などの表記を内法面積で統一できます。
賃貸物件については、壁芯面積と内法面積のどちらが使われている可能性もあるうえ、明記されていないことが多いです。
そのため、実際にどちらの計算方法で面積を計算しているのかについては担当者に確認しなければなりません。

面積をもとに広さを想像するには？

専有面積の表記をもとに賃貸物件の広さを想像するときは、面積を畳の枚数に変換するのがおすすめです。
平方メートルを単位とする面積を畳の枚数に変換するためには、以下の計算式を使用します。
畳の枚数＝面積×0.3025×2
この計算式を用いれば、専有面積全体だけでなく1つ1つの居室の広さなどもチェックできるでしょう。

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一人暮らしにおすすめの賃貸物件の専有面積

一人暮らしをするときは、家賃や生活スタイルに合わせて専有面積を選択する必要があります。
専有面積が広い賃貸物件はさまざまな荷物を持ち込めて生活しやすいですが、広ければ広い分家賃が高いです。
そのため、人生におけるどのステージで一人暮らしをするのかや、利便性と家賃との兼ね合いで専有面積を決めると良いでしょう。

学生の一人暮らしにおすすめの専有面積

学生の一人暮らしであれば、まだそこまで広い専有面積が必要ないといえます。
家賃の面で手頃な物件が良いのであれば、15～20平方メートルの物件を選択すると良いでしょう。
間取りで言えば、ワンルームや1Kなどコンパクトな物件に多い専有面積です。
このような物件であれば、家賃の相場は6万～8万円前後となり、学生でもやりくりしやすい範囲に収まります。
ただし、ワンルームや1Kでも、物件によっては専有面積が変動するため注意が必要です。
また、面積以外にも築年数や駅からの距離で家賃が変動するため、さまざまな条件をチェックして物件選びをすると良いでしょう。

女性の一人暮らしにおすすめの専有面積

女性の一人暮らしであれば、おすすめなのは25～30平方メートルの専有面積です。
女性は男性と比べてファッション小物や趣味の物品などの荷物が多く、それを収納するための大型家具を設置する面積が必要になります。
間取りで言えば、1Kや1DK、1LDKなどの物件が該当するでしょう。
立地にもよるものの、こういった物件の家賃相場は7万～10万円程度です。
ただし、バス・トイレ別や充実した防犯設備など、条件を付け足していくほど家賃が高くなる傾向にあります。
家賃の予算を決めたうえで求める専有面積や設備などの条件における優先順位を決めると選びやすくなるでしょう。

30代での一人暮らしにおすすめの専有面積

30代での一人暮らしであれば、20代のころより収入もある程度安定していることから、30平方メートルを超える賃貸物件を借りやすいです。
インテリアや趣味に対するこだわりが強い方であれば、専有面積の広い賃貸物件のほうが理想のお部屋づくりができるでしょう。
そのため、1LDKだけでなく2LDKなど、比較的部屋数が多く広めの物件がおすすめです。
また、一人暮らしでも将来の同棲や結婚を見越した物件選びをする方もいます。
一方で「ミニマムライフ」を選択し、できるだけ余分なものを持たない生活を選んで荷物を減らす方は1Kなど狭い物件を選ぶ傾向があります。
自身にとって理想とする生活スタイルがどのようなものなのかをよく考えて面積を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

賃貸物件における専有面積は、住戸の壁で囲まれた居住者が自由に使える部分の面積です。
専有面積の計算方法には壁芯面積と内法面積の2種類があり、賃貸物件ではどちらが使われているか確認するまで分かりません。
一人暮らしでは、家賃とライフスタイルの兼ね合いで専有面積を決めると良いでしょう。